L’amministratore di condominio in cui vivi non adempie compiutamente ai propri obblighi?
Chi deve far valere la responsabilità dell’amministratore, il condominio (ossia l’assemblea) o anche il singolo condomino?
Abbiamo già visto che, tra i doveri di un buon amministratore, c’è quello di agire tempestivamente nei confronti di un condomino moroso.
Ma cosa fare se l’amministratore di condominio è inadempiente o addirittura se si verificano violazioni dei doveri professionali, civili o amministrativi?
Indice
I compiti dell'amministratore di condominio
Per meglio comprendere quali sono nello specifico i doveri facenti capo ad un buon amministratore, è necessario far riferimento a due norme: l’articolo 1130 del codice civile e l’articolo 1129 del codice civile che indicano per quali violazioni l’amministratore può essere revocato.
In sostanza, l’amministratore condominiale diligente deve:
- convocare l’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto;
- redigere il bilancio e la rendicontazione della contabilità;
- eseguire le delibere dell’assemblea:
- curare che tutti i condomini rispettino il regolamento condominiale e, se previsto dallo stesso, applicare le relative sanzioni;
- controllare e disciplinare l’uso delle cose/parti comuni in modo che nessun condomino ne abusi ai danni degli altri;
- riscuotere le quote condominiali: a tal fine deve agire entro massimo 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nominando un avvocato di propria fiducia, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea;
- eseguire gli adempimenti fiscali;
- pagare le spese e le utenze del condominio;
- provvedere alla manutenzione ordinaria delle parti comuni vigilando su possibili interventi di manutenzione straordinaria;
- gestire le cause in corso con i condomini (che, per esempio, hanno impugnato una delibera assembleare) o con gli estranei al condominio (si pensi alla classica lite col costruttore perché mancano i posti auto);
- provvedere alla tenuta dei registri obbligatori (anagrafe condominiale, verbali delle assemblee, nomina e revoca dell’amministratore e contabilità);
- conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
- fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso (attestazione necessaria nel caso in cui si voglia vendere la casa, per offrire una garanzia all’acquirente);
- curare la tenuta del registro dei verbali di assemblea e della contabilità;
- consentire a ciascun condomino che ne faccia richiesta la visione della documentazione contabile, dei registri, delle fatture, dei pagamenti;
- comunicare, a chi ne faccia richiesta, l’eventuale morosità degli altri condomini;
- rispettare tutte le leggi speciali sul condominio (gestione della privacy, tutela dei lavoratori, gestione degli impianti, antincendio, divieto di fumo e così via);
- provvedere alla manutenzione straordinaria anche senza previa delibera dell’assemblea in caso di situazioni urgenti;
- rimuovere le situazioni di pericolo, eventualmente disponendo i lavori o transennando le aree pericolose;
- controllare che il tetto o il terrazzo siano in buone condizioni di manutenzione e da essi non discadano infiltrazioni nei piani sottostanti;
- non potendo la gestione del condominio subire interruzioni, l’amministratore cessato deve compiere, in attesa del suo successore, gli atti urgenti per evitare pregiudizi agli interessi del condominio e senza diritto a compensi; e deve altresì consegnare senza indugio al successore (in mancanza a un consigliere di condominio, ove esistente, o a qualunque condomino) tutta la documentazione condominiale in suo possesso.
La responsabilità civile dell'amministratore di condominio
L’amministratore incorre in responsabilità civile tutte le volte in cui viola i doveri che il Codice Civile gli attribuisce e che abbiamo evidenziato nel paragrafo precedente.
Quali sono le conseguenze?
Come detto, i compiti più importanti dell’amministratore di condominio si evincono dall’articolo 1129 cod. civ. che ne prevede la revoca in caso di inosservanza e, in certi casi, anche il risarcimento del danno.
Il danno va infatti provato per essere risarcibile e deve necessariamente tradursi in un pregiudizio a carico del condominio stesso.
Ritieni che l’amministratore del condominio dove vivi non agisca correttamente?
Chi può promuovere azione contro l'amministratore di condominio negligente?
L’azione di responsabilità contro l’amministratore uscente può essere proposta sia dal condominio (mediante delibera assembleare), in persona del nuovo amministratore che autonomamente dal singolo condomino.
La responsabilità amministrativa: in quali casi?
Ricorre ad esempio nel caso si verifichino violazioni in ordine alla normativa lavoristica, fiscale o previdenziale: è opportuno evidenziare che, in tali casi, l’amministratore negligente ne risponde “di tasca propria”, non attingendo minimamente alle casse del condominio.
Anche in questo caso, però, per poter ottenere il risarcimento del danno il condomino deve dimostrare e provare di aver subito un effettivo danno derivante direttamente dall’ illecita condotta dell’amministratore.
Ritieni che l’amministratore di condominio non rappresenti al meglio gli interessi del condominio in cui vivi?
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