Liti Condominiali
Che tu sia amministratore di condominio o condomino, lo Studio potrà assisterti per ricercare la migliore soluzione al tuo problema.
Lo Studio offre un servizio di assistenza a 360 gradi per la soluzione dei dissidi che possono sorgere tra i condomini oppure tra l’amministratore di condominio ed i condomini, tra cui, a mero titolo esemplificativo:
- nomina e revoca dell’amministratore;
- azioni di responsabilità per negligente operato dell’amministratore;
- recupero dei crediti vantati dal condominio nei confronti dei condomini morosi;
- rappresentanza in assemblea;
- impugnazione delle delibere assembleari;
- stalking o altre molestie condominiali (parcheggio abusivo, rumori, esalazioni, etc.).
Condividere parti comuni di un immobile è spesso fonte di aspre divergenze e contenzioso.
Lo Studio si occuperà di ricercare e preferire, per quanto possibile, una soluzione stragiudiziale della problematica lasciando come ultima soluzione lo strumento giudiziale.
Parti Comuni e Diritti e Doveri dei condomini
Il condomino:
– può far uso delle parti comuni purchè non compia attività che incidano negativamente ed in modo sostanziale sulla loro destinazione d’uso, non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso, non arrechi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro architettonico dell’edificio, non impedisca o limiti l’esercizio, da parte di un altro condomino, dei diritti dallo stesso vantati sulla porzione di sua proprietà esclusiva;
– può, nei limiti di cui sopra, apportare alle parti comuni modificazioni funzionali ad un miglior godimento della propria unità immobiliare;
– deve contribuire, in misura proporzionale alla propria quota, alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne;
– non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni ad esempio per sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese condominiali;
– non può disporre delle parti comuni nella loro totalità e neppure della propria quota se – non congiuntamente alla porzione immobiliare di proprietà esclusiva;
– non può costituire diritti reali sulle parti comuni se non con il consenso unanime di tutti i condomini;
– non può eseguire nell’unità immobiliare di proprietà esclusiva opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
I Vizi delle delibere assembleari ed i termini per impugnare
Le delibere assembleari vincolano tutti i condomini.
E’ tuttavia possibile invalidarle se presentano vizi tali da renderle annullabili o nulle.
Le delibere sono annullabili se contrarie alle legge, oppure contrarie al regolamento condominiale, oppure se assunte da un’assemblea non regolarmente convocata.
Per annullare la delibera il condomino assente dall’assemblea o dissenziente o astenuto, deve impugnare la delibera, a pena di decadenza, entro 30 giorni decorrenti, per i condomini dissenzienti od astenuti, dalla data della deliberazione e, per i condomini assenti, dalla data in cui è stato loro comunicato il verbale dell’assemblea.
Sono vizi “più gravi” che rendono nulla la delibera: la contrarietà all’ordine pubblico, alla morale od al buon costume; l’avere ad oggetto un tema che non rientra nelle competenze assembleari; l’incidere sui diritti individuali dei condomini sulle parti comuni; l’assenza degli elementi essenziali di legge per qualificare l’atto come una delibera assembleare; etc.
L’azione volta ad ottenere la declaratoria di nullità delle delibera non è soggetta a stringenti termini di prescrizione o decadenza e può essere esperita da chiunque vi abbia interesse e non quindi solo dai condomini assenti, astenuti o dissenzienti.
L’Amministratore di Condominio
E’ obbligatoria la nomina dell’amministratore solo quando i condomini sono più di otto.
Dura in carico un anno ma può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.
Tra i compiti principali dell’amministratore:
- rappresentare il condominio;
- eseguire le delibere assembleari;
- convocare l’assemblea;
- curare l’osservanza del regolamento;
- disciplinare l’uso delle parti e servizi comuni;
- riscuotere i contributi e procedere con i pagamenti per conto del condominio;
- compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni;
- occuparsi degli adempimenti fiscali;
- redigere il rendiconto annuale della gestione condominiale.
Regolamento Condominiale
L’assemblea dei condomini, obbligatoriamente quando i condomini sono più di dieci, approva un regolamento (cd. assembleare) che disciplina:
a) l’uso delle parti comuni;
b) la ripartizione delle spese;
c) la tutela del decoro dell’edificio;
d) l’amministrazione del condominio.
Diverso dal regolamento assembleare è il regolamento contrattuale adottato all’unanimità da tutti i condomini che permette di costituire delle servitù reciproche a favore e a carico delle singole unità immobiliari e quindi limitazioni a carico delle rispettive proprietà esclusive.
Equiparato al regolamento contrattuale è il regolamento predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio e da quest’ultimo fatto accettare agli acquirenti in sede di compravendita delle singole unità immobiliari.
I rimedi utilizzabili in ambito condominiale
Le controversie in materia di condominio e di diritti reali sono soggette al procedimento di mediazione obbligatoria per cercare di favorire un bonario componimento senza adire il Tribunale.
L’assistenza, a seconda della complessità e particolarità del caso, potrà estendersi a tutti i rimedi esperibili o ad uno soltanto.
1
Diffida stragiudiziale
2
Mediazione obbligatoria
3
Causa civile
DOMANDE FREQUENTI
Sì, certamente. La qualità del servizio resta immutata.
Sì, per l’adempimento delle obbligazioni assunte dall’amministratore di condominio nell’interesse del condominio i creditori possono agire nei confronti sia del condominio che dei singoli condomini che quindi rispondono in via solidale.
Tuttavia, i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti dovuti al condominio se non dopo l’escussione degli altri condomini (trattasi del cd “beneficium excussionis”).
No, né il regolamento assembleare né quello contrattuale possono vietare di tenere animali domestici all’interno delle unità immobiliari di proprietà.
Al pari della nomina anche per la revoca occorre una delibera assembleare adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore del condominio (500 millesimi).
Nel caso di gravi irregolarità, il singolo condomino può richiedere al Tribunale la revoca giudiziale dell’amministratore fornendo la prova dell’inadempimento dell’amministratore rispetto ai propri doveri.
Costituiscono esempi di gravi irregolarità:
- l’omessa convocazione dell’assemblea annuale per l’approvazione del bilancio;
- la mancata esecuzione delle delibere assembleari;
- la mancata apertura e/o utilizzo di un conto corrente condominiale;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari.
Di regola no, in quanto l’amministratore di condominio è legittimato ad intervenire unicamente se la lite riguarda un’asserita violazione del regolamento condominiale, oppure se si discute dell’utilizzo delle parti comuni.
Laddove non si rientri in uno di questi due casi, l’amministratore potrebbe eventualmente “mediare” per favorire un bonariamento componimento tra i condomini ma null’altro potrebbe compiere.
Gli oneri condominiali si prescrivono in 5 anni.
Il termine può essere interrotto e fatto ripartire dall’amministratore di condominio mediante un sollecito scritto di pagamento oppure promuovendo un’azione giudiziale.
L’amministratore ha il dovere di agire entro 6 mesi dall’approvazione del rendiconto annuale.
Il termine non è perentorio ma il mancato rispetto potrebbe essere causa di revoca dell’amministratore o fondare – in casi limite – un’azione di responsabilità.
No a meno che tutti i condomini non siano d’accordo e adottino una delibera in tal senso.
Se i condomini non sono d’accordo, l’amministratore è tenuto ad attivarsi nei confronti del condomino moroso, dapprima in via stragiudiziale ed in seguito esperendo i rimedi giudiziali.
L’amministratore di condominio deve provvedere a trasmettere ai condomini, a mezzo raccomandata, pec, fax o con missiva consegnata a mani sottoscritta per ricezione, l’avviso di convocazione almeno 5 giorni prima della data fissata per l’incontro.
L’avviso deve indicare la data, il luogo e l’ora in cui si terrà l’assemblea, nonché l’ordine del giorno, ossia la specifica delle tematiche che saranno trattate.
Non è validamente convocata l’assemblea in cui l’avviso di convocazione sia stato unicamente trasmesso per mail o mediante affissione nella bacheca condominiale: in tal caso la delibera adottata al termine dell’assemblea potrà essere impugnata entro 30 giorni per chiederne l’annullamento.
La partecipazione all’assemblea senza sollevare contestazioni sulla regolarità della convocazione, sana il “vizio”.
In prima convocazione deve essere presente la maggioranza dei partecipanti al condominio ed occorre che siano rappresentati almeno i 2/3 dei millesimi.
In seconda convocazione il cd “quorum costitutivo” scende a 1/3 dei partecipanti al condominizio in rappresentanza di almeno 1/3 dei millesimi.
Il cd “quorum deliberativo” dipende dall’oggetto della delibera.
La regola generale è che in prima convocazione la delibera è valida se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea in rappresentanza di almeno la metà dei millesimi; in seconda convocazione è invece sufficiente la maggioranza degli intervenuti all’assemblea in rappresentanza di almeno 1/3 dei millesimi.
Sono tuttavia previste maggioranze rafforzate in alcuni casi:
a) maggioranza degli intervenuti in assemblea in rappresentanza almeno della metà dei millesimi sia in prima che in seconda convocazione:
- per le riparazioni straordinarie di maggior impatto economico;
- per interventi volti ad eliminare le barriere architettoniche;
- per opere di risparmio energetico;
- per realizzare parcheggi condominiali;
- per nominare e revocare l’amministratore di condominio;
- per approvare il regolamento di condominio;
- etc.
b) maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno i 2/3 dei millesimi sia in prima che in seconda convocazione:
- per installare l’ascensore;
- etc.
c) l’unanimità:
- per imporre limiti all’utilizzo e godimento dei singoli appartamenti;
- per costituire un fondo volto a fronteggiare i mancati pagamenti da parte di alcuni condomini.
- etc.
Le liti condominiali per cui va esperito obbligatoriamente il tentativo di mediazione riguardano:
- l’osservanza del regolamento;
- le esecuzioni delle deliberazioni dell’assemblea;
- l’uso degli spazi in comune e dei servizi di interesse comune;
- le spese per la manutenzione delle parti in comune;
- il rendiconto della gestione;
- il mancato pagamento del compenso dell’amministratore;
- la violazione regolamento condominiale.
No, ogni condomino ha il pieno diritto di partecipazione e votare alle assemblee condominiali.
L’eventuale clausola del regolamento condominiale che prevede l’esclusione del condomino moroso è “nulla” e pertanto la delibera adottata dall’assemblea potrà essere impugnata dal condomino escluso (impugnazione da proporre nei termini di legge, in difetto il vizio si sana).
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