Se la tua casa è stata pignorata dalla Banca e ora il Tribunale sta tentando di venderla all’asta, sappi che esistono diversi modi per bloccare un pignoramento immobiliare.
Vediamoli nei successivi paragrafi.
Indice
L'accordo tramite saldo e stralcio
Uno strumento utile e molto efficace per chiudere la procedura esecutiva ed evitare la vendita all’asta della casa pignorata è il “classico” saldo e stralcio: ossia un accordo tra debitore e creditore attraverso il quale si può decidere di pagare in modo dilazionato e per un ammontare ridotto rispetto a quello del debito iniziale, o di compiere la vendita extra giudiziale (dunque sul libero mercato) del bene immobile pignorato.
Quali sono i vantaggi per le parti?
Il creditore potrà (con tutta probabilità) ottenere un importo più elevato rispetto a quanto ricaverebbe dalla vendita giudiziaria dell’immobile pignorato e (questa è invece una certezza) otterrà l’importo in tempi molto più rapidi di quelli occorrenti per la conclusione della procedura di pignoramento.
Il debitore potrà salvare l’immobile, non perdendone la proprietà, definendo con il creditore un accordo che gli permetta di onorare secondo le sue concrete possibilità.
Decreto banche: niente più aste dopo il quarto tentativo
Il decreto banche del 2016 ha poi introdotto un’ulteriore previsione: un tetto massimo alle vendite giudiziarie oltre le quali, se risultano sempre infruttuose, il pignoramento immobiliare si estingue.
Spieghiamoci meglio.
Dopo il terzo tentativo, qualora anche quest’ultimo risultasse infruttuoso, il giudice dispone un quarto ed ultimo tentativo di asta abbassando il prezzo di vendita fino a metà.
Se va deserta anche la quarta asta, il tribunale potrà chiudere la procedura una volta per tutte.
Può aprirsi anche un ulteriore scenario. Il Giudice ha la possibilità, quindi non l’obbligo, di estinguere definitivamente la procedura quando, a seguito dell’inutile esperimento delle varie aste, il prezzo è sceso così tanto da implicare una soddisfazione irrisoria per il creditore e un inutile sacrificio per il debitore.
Occupiamoci ora di uno dei principali casi a cui consegue il pignoramento immobiliare.
Mancato pagamento del mutuo alla Banca
Dopo il mancato pagamento di almeno sette rate, anche non consecutive, la banca può revocare il mutuo e chiedere l’immediata restituzione del prestito, attivando, se non soddisfatta, il pignoramento immobiliare.
In linea di massima, anche le Banche preferiscono addivenire ad accordi con il debitore evitando gli alti costi del pignoramento.
Un’ulteriore possibilità consiste nel chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza. Tale somma però deve essere utilizzata per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.Ma quali sono le condizioni per la rinegoziazione del mutuo. La legge 157 del 19 dicembre 2019, le indica in maniera molto tassativa.
Vediamole.
I requisiti previsti per la rinegoziazione del mutuo
La legge subordina il diritto di ottenere la rinegoziazione del mutuo alle seguenti condizioni:
- l’ipoteca deve gravare su un immobile che costituisce abitazione principale del debitore e questi abbia rimborsato, alla data della presentazione dell’istanza, almeno il 5% del capitale originariamente finanziato;
- l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale del debitore quando è iniziata la procedura esecutiva e per l’intera durata della stessa;
- l’immobile non deve essere di lusso ossia non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del ministro per i Lavori Pubblici n. 1072 del 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969;
- il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del Codice civile nell’ambito della procedura non deve essere superiore a euro 250.000;
- l’importo offerto deve essere pari al minor valore tra il debito per capitale e interessi e il 75% del prezzo base della successiva asta ovvero, nel caso in cui l’asta non sia ancora stata fissata, del valore del bene come determinato dall’esperto di cui all’articolo 569 del Codice di procedura civile;
- la restituzione dell’importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una dilazione non inferiore a dieci anni e non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non superi il numero di 80.
A fronte dell’istanza presentata dal debitore esecutato, il creditore non può opporsi. Pertanto, si avrà l’automatica sospensione del procedimento esecutivo da parte del giudice per un periodo massimo di sei mesi per consentire l’avvio della rinegoziazione.
Il legislatore, dunque, consente ai consumatori esecutati che rientrino nelle menzionate condizioni un vero e proprio diritto ad ottenere rinegoziazione o rifinanziamento e l’esdebitazione per il residuo.
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