Al pari di qualsiasi altra procedura esecutiva, anche il pignoramento immobiliare presuppone che il creditore disponga di un titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo esecutivo, cambiale, etc.), attestante l’esistenza di un diritto del creditore certo, liquido ed
La fattispecie del pignoramento immobiliare è disciplinata dall’art. 555 c.p.c. che prevede l’attivazione del procedimento mediante notifica al debitore e successiva trascrizione di un atto che dovrà contenere:
- l’esatta indicazione dei beni e diritti immobiliari che si intende sottoporre ad esecuzione, inserendo gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile (natura dell’immobile, destinazione urbanistica, comune di appartenenza, numero di partita catastale, etc.);
- l’ingiunzione al debitore di cui all’art. 492 primo comma c.p.c., di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni oggetto di espropriazione e i relativi frutti.
Indice
Il Pignoramento Immobiliare
La fattispecie del pignoramento immobiliare è contenuta e disciplinata dall’ art. 555 c.p.c. che prevede l’attivazione del procedimento mediante notifica al debitore e successiva trascrizione di un atto che dovrà contenere:
- L’esatta indicazione dei beni e diritti immobiliari che si intende sottoporre ad esecuzione, inserendo gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato (natura dell’immobile, destinazione urbanistica, comune di appartenenza, numero di partita catastale o delle mappe censuarie e almeno tre confini);
- L’ingiunzione al debitore di cui all’art. 492 primo comma c.p.c., di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni oggetto di espropriazione e i relativi frutti.
Il procedimento
L’atto di pignoramento dev’essere consegnato all’ufficiale giudiziario competente unitamente alla copia uso trascrizione, affinché il medesimo provveda alla notifica al debitore e alla trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Eseguita l’ultima notificazione l’ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore o al suo legale di fiducia l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione che gli è stata restituita dal Conservatore dei Registri Immobiliari.
La custodia del bene immobile pignorato
Il codice di procedura civile, precisamente il primo comma dell’art. 559 c.p.c. prevede che il debitore sia nominato custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, compresi le pertinenze e i frutti, senza diritto a percepire alcun compenso.
Dalla lettura dell’art. 559 c.p.c. emerge tuttavia che il debitore riveste la qualifica di custode solo in ipotesi residuali, ovvero quando:
- abita l’immobile;
- pur avendo autorizzato o delegato la vendita il giudice dell’esecuzione ravvisa l’inutilità della custodia in ragione della particolare natura dei beni pignorati (art. 559 quarto comma c.p.c.).
La qualifica di custode, di regola, è quindi attribuita ad un soggetto professionale diverso dal debitore.
Ciò accade in particolare:
- ad istanza dal creditore pignorante o di un creditore intervenuto;
- se l’immobile non è occupato dal debitore;
- se il debitore, nominato custode, è inadempiente rispetto agli obblighi cui è soggetto
- con la pronuncia dell’ordinanza con cui è autorizzata o delegata la vendita, se il debitore era stato nominato custode;
Sarà onere del creditore procedente iscrivere a ruolo il pignoramento entro e non oltre quindici giorni dalla consegna del verbale (art. 517 c.p.c.), presso la cancelleria del Tribunale competente, depositando telematicamente la nota di iscrizione a ruolo e le copie conformi del titolo esecutivo e del precetto.
Decorso il termine di quindici giorni senza che il creditore abbia iscritto a ruolo il pignoramento, questo diventa inefficace.
Entro 5 giorni dal pignoramento il creditore pignorante che ha interesse a procedere con la vendita deve notificare ai creditori, che siano titolari di un diritto di prelazione sul bene risultante da pubblici registri, un avviso contenente l’indicazione del creditore pignorante, del credito per cui si procede, del titolo e dei beni pignorati.
In difetto di prova di tale notificazione il giudice dell’esecuzione non potrà provvedere sull’eventuale istanza di vendita.
La vendita del bene pignorato può essere chiesta con istanza presentata dal creditore pignorante o da qualsiasi creditore intervenuto, solo se munito di titolo esecutivo.
L’istanza può presentarsi dopo che è decorso il termine di 10 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento, previsto all’art. 501 c.p.c., e non oltre 45 giorni dal pignoramento stesso, altrimenti questo perde efficacia (art. 497 c.p.c.).
In tal caso il giudice dell’esecuzione pronuncia ordinanza con cui dispone la cancellazione della trascrizione e il conservatore dei Registri Immobiliari provvederà in tal senso su presentazione dell’ordinanza (art. 562 c.p.c.).
Entro i successivi 60 giorni dalla data di deposito della citata istanza, il creditore dovrà produrre la documentazione catastale dell’immobile oggetto di pignoramento, ovvero l’estratto del catasto e i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni precedenti la trascrizione del pignoramento.
È opportuno sottolineare che, trascorso inutilmente detto termine il Giudice, anche d’ufficio, può dichiarare l’inefficacia del pignoramento e la consequenziale estinzione del processo esecutivo.
Cosa succede dopo il deposito della documentazione catastale?
A seguito dell’istanza di vendita ed entro 15 giorni dal deposito della documentazione ipocatastale, il giudice dell’esecuzione nomina un esperto che, oltre a verificare la situazione giuridica del bene, stimerà l’immobile.
A questo punto, il Giudice fissa l’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori.
Tra la data del provvedimento e quella fissata per l’udienza non possono intercorrere più di 90 giorni.
Il passo successivo: l’udienza di comparizione
All’udienza di comparizione le parti:
- possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita;
- devono proporre le opposizioni agli atti esecutivi, a pena di decadenza, se non sono già decadute dal diritto di proporle.
Se ci sono opposizioni il Tribunale decide con sentenza e il giudice dell’esecuzione disporrà poi la vendita con ordinanza.
Se non ci sono opposizioni il giudice pronuncia ordinanza con cui, alternativamente:
- Fissa la vendita del bene (con incanto o senza), stabilendone modalità di esecuzione e tempi;
- Delega le operazioni di vendita (senza incanto e con incanto) ad un professionista (avvocato, notaio, commercialista), stabilendo il luogo ed il termine per il loro svolgimento e le modalità della pubblicità (art. 591 bis c.p.c.), ove ciò non sia pregiudizievole per gli interessi delle parti.
Abbiamo detto che in questa sede vengono stabilite le modalità di vendita.
Cosa significa?
La vendita del bene può avvenire all’incanto (c.d. vendita all’asta) o senza incanto, che è divenuto passaggio preliminare obbligatorio per poter procedere alla vendita all’asta.
Offerte e aste? Vediamole assieme
La vendita senza incanto ha inizio con la pubblicazione dell’avviso di vendita da parte del cancelliere, contenente l’indicazione:
- degli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile pignorato;
- del valore dell’immobile, determinato a norma dell’art. 568 c.p.c.;
- del sito internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima;
- del nome e del recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore, con l’avvertimento che maggiori informazioni, anche relative alle generalità del debitore, possono essere fornite dalla cancelleria del Tribunale a chiunque vi abbia interesse.
In primo luogo, bisogna sapere che chiunque, tranne il debitore e le persone indicate all’art. 1471 c.c., può formulare offerte per l’acquisto dell’immobile pignorato.
A tal fine l’offerente deve presentare in cancelleria una dichiarazione contenente l’indicazione:
- del prezzo offerto;
- delle tempistiche e delle modalità di pagamento;
- di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.
L’offerta d’acquisto è irrevocabile, salvo che:
- il giudice ordini l’incanto;
- siano trascorsi 120 giorni dalla sua presentazione e non sia stata accolta.
L’offerta è inefficace:
- se perviene oltre il termine fissato nell’ordinanza di vendita;
- se è inferiore di oltre 1/4 al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita;
- se l’offerente non presta una cauzione pari ad almeno 1/10 del prezzo offerto.
La vendita si svolge in modo diverso a seconda che via sia una sola offerta o più.
Se l’offerta è unica il giudice sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti.
Se questa è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita viene senz’altro accolta.
Se invece è inferiore al valore predetto ma in misura non superiore ad 1/4, il giudice può disporre la vendita:
- se ritiene che non vi sia una seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita;
- se non sono state presentate istanze di assegnazione.
Se vi sono più offerte il giudice invita in ogni caso gli offerenti ad una gara sull’offerta più alta.
Procede però all’assegnazione del bene:
- se sono state presentate istanze in tal senso
- se il prezzo indicato nella miglior offerta o in quella presentata per prima, oppure il prezzo all’esito della gara è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita.
A conclusione della vendita vengono emanati due decreti:
- decreto di vendita, con cui il giudice dispone il modo e il termine per il versamento del prezzo;
- decreto di trasferimento (emanato solo dopo che è stato versato il prezzo), con cui il giudice trasferisce la proprietà del bene all’aggiudicatario ai sensi dell’art. 586 c.p.c.
Se invece il prezzo non è versato a norma del decreto di vendita il giudice dichiara la decadenza e fissa un nuovo incanto.
Come posso evitare il pignoramento?
Il debitore può evitare il pignoramento dei suoi beni attraverso il pagamento nelle mani dell’ufficiale giudiziario, con denaro contante o con mezzo equivalente (art. 494 c.p.c.).
Oppure, attraverso la conversione del
Prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione del bene pignorato, il debitore può infatti chiedere di sostituire ai beni o ai crediti pignorati una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese (art. 495 c.p.c.).
Unitamente all’istanza il debitore deve depositare in cancelleria un importo non inferiore ad un sesto (d.l. 14 dicembre 2018 n. 135) dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei crediti dei creditori intervenuti indicati nei rispettivi atti di intervento. La somma da sostituire al bene pignorato è determinata con ordinanza dal giudice dell’esecuzione, sentite le parti in udienza non oltre trenta giorni dal deposito dell’istanza di conversione.
Il giudice può disporre, se ricorrono giustificati motivi, che il
I beni pignorati sono liberati dal vincolo dopo il versamento dell’intera somma.
È importante ricordare che qualora il debitore ometta il
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