Con la Sentenza n. 375 del 15.04.2024, il Giudice di Pace di Forlì ha univocamente riconosciuto che non ha diritto alla provvigione il mediatore immobiliare sprovvisto di “patentino di abilitazione” a prescindere dall’esito della compravendita e dalla diligenza dal medesimo posta in essere per il buon esito della trattativa.
Indice
Il Caso.
Tizia, interessata ad acquistare una casa, si rivolge a Caio, soggetto presentato da terzi come “agente immobiliare” in grado di aiutarla nella ricerca dell’immobile desiderato.
Dopo avere visionato alcuni immobili, Tizia individua l’immobile e per il tramite di Caio, sottoscrive un “modulo di prenotazione” che a tutti gli effetti altro non è che un preliminare di compravendita, con cui la parte si impegna ad acquistare la casa ad un determinato prezzo ed entro una determinata data.
Nel preliminare, come da prassi consolidata, l’agente immobiliare indica la propria provvigione – nel caso specifico pari ad € 2.000,00 – di cui ottiene il pagamento da Tizia contestualmente alla firma del documento.
Nei mesi che seguono, Tizia non riceve alcuna assistenza dall’agente immobiliare che di fatto “sparisce”, tanto che la compravendita non si perfeziona nei tempi previsti nel preliminare.
Nel manifestare il proprio disappunto rispetto all’operato dell’agente immobiliare, Tizia riceve come risposta da Caio che il suo compito era solo quello di mettere in contatto il compratore con il venditore della casa – circostanza avvenuta con la firma del preliminare – e che tanto basta per far maturare il diritto alla provvigione per il mediatore.
Tizia, oramai rassegnata e scontenta per il trattamento ricevuto, pensa che non ci sia modo di recuperare la provvigione ma prima di “sventolare definitivamente bandiera bianca”, decide di rivolgersi al nostro Studio Legale che si attiva e in pochi giorni verifica e accerta che Caio non aveva alcuna abilitazione a svolgere il ruolo di mediatore immobiliare, con ogni conseguenza connessa, sia civile (indebita percezione della provvigione e diritto al rimborso ed al risarcimento del danno) che penale (integrazione del reato di esercizio abusivo della professione).
La soluzione giuridica
Nel nostro ordinamento giuridico (artt. 2, comma 3, e ss., L. 39/89 e art. 19 L. 241/90), per esercitare la professione di agente o mediatore immobiliare, è necessario essere iscritti alla Camera di Commercio della provincia in cui si ha la residenza, come agente immobiliare. L’accesso a tale professione è subordinato al conseguimento di un “patentino”, che si ottiene superando un esame (scritto ed orale) a conclusione di uno specifico percorso di studi. In sua assenza, è impossibile aprire un’agenzia o essere assunto come agente immobiliare.
Senza l’iscrizione al registro, ai sensi dell’articolo 2231 del Codice civile, si perde il diritto a ricevere un compenso per l’attività prestata. Inoltre, ai sensi dell’art. 8 della legge 39/1989 comma 1 “Chiunque esercita l’attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa fra euro 7.500 e euro 15.000 ed è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite.”. Contestualmente si applicano le pene previste dall’articolo 348 del Codice penale “chiunque abusivamente esercita una professione per la quale è richiesta una speciale abilitazione dello Stato è punito con la reclusione da 6 mesi a 3 anni e con la multa da € 10.000,00 a € 50.000,00”.
Colui che agisce come agente immobiliare senza essere iscritto non ha diritto alla provvigione, come da Cassazione civile sez. III del 10 maggio 2011 n. 10205 “Il mediatore non iscritto nei ruoli degli agenti di affari in mediazione, che, ai sensi della L. 3 febbraio 1989, n. 39, art. 6, non ha diritto alla provvigione, non può pretendere alcun compenso neppure con l’azione generale di arricchimento senza causa, atteso che l’art. 8 della stessa legge – secondo cui il mediatore non iscritto è tenuto a restituire alle parti contraenti le provvigioni percepite – comporta l’esclusione, di ogni possibilità di conseguire un compenso per l’attività di mediazione svolta da soggetto non iscritto”, da Cassazione penale sez. II del 21 ottobre 2009 n. 1888, la quale “osserva, preliminarmente, che, in tema di mediazione, la necessità della iscrizione nel ruolo professionale è prevista per l’insorgenza del diritto alla provvigione e costituisce una innovazione introdotta nella disciplina della materia dalla L. n. 39 del 1989 (art. 6), finalizzata a porre in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore” e da Cassazione sez. III del 3 novembre 2000 n. 14381 in quanto “in tema di mediazione, per effetto della L. n. 39 del 1989, art. 6, comma 1, la mancata iscrizione di chi eserciti detta attività nell’apposito albo professionale, esclude il diritto alla provvigione: e poiché la norma che prevede la necessità di tale iscrizione è imperativa… è nulla la contraria pattuizione tra le parti ai sensi dell’art. 1418 c.c., comma 1”.
Nemmeno, per superare lo “scoglio” della mancata iscrizione al registro, il “finto agente” potrebbe rappresentare di aver operato come procacciatore d’affari: l’ordinamento giuridico, come pacificamente riconosciuto nella giurisprudenza di legittimità (cfr. Cassazione Civile Sezioni Unite sentenza n. 19161 del 02.08.2017) non ammette (e quindi vieta) al procacciatore di affari di operare nel settore immobiliare quando lo stesso non risulti “iscritto” come Agente Immobiliare presso la CCIAA.
Nel caso sottoposto allo Studio, l’operato dell’agente immobiliare era comunque contestabile sotto ulteriori profili (il contratto preliminare era a tal punto “approssimativo e mal redatto” da essere ineseguibile per le parti: basti pensare che non era nemmeno indicato il nome del promissario venditore della casa) ma ciò che preme evidenziare è che lo Studio ha trovato la soluzione più rapida, efficace e non contestabile dalla controparte per permettere alla cliente di recuperare la somma pagata e ottenere il risarcimento del danno subito.
In ragione di quanto esposto, il Giudice di Pace di Forlì non ha avuto dubbi nel condannare il “finto” agente immobiliare.
Il testo della Sentenza
Come vedi, alla maggior parte dei problemi c’è sempre una soluzione.
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Delle possibili responsabiltà dell’agente/mediatore immobiliare, abbiamo anche avuto modo di trattarne in separato articolo di approfondimento (consultabile qui: “la responsabilità dell’agente immobiliare: quando sussiste il diritto al risarcimento“).
Spesso (ma non nel caso risolto dalla Sentenza che abbiamo pubblicato), la soluzione al problema la si ottiene ricorrendo ai procedimenti di negoziazione assistita o di mediazione. Si tratta di due strumenti che non comportano il passaggio per le aule di giustizia e che in poco tempo e con costi contenuti possono portare a risolvere le liti. Di questi strumenti abbiamo avuto modo di occuparci in altro articolo (consultabile qui: “la composizione bonaria delle liti“).
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