Puoi vendere una casa con ipoteca o pignoramento? Tutte le soluzioni possibili

Vendere una casa quando ci sono dei debiti in corso non è sempre semplice, soprattutto se sull’immobile gravano un’ipoteca o addirittura un pignoramento già iscritto. Eppure, in molti casi, una vendita è ancora possibile: serve però muoversi con attenzione e conoscere bene gli strumenti legali che la legge mette a disposizione.

In questo articolo vediamo, in modo chiaro e concreto, quando è possibile vendere un immobile gravato da ipoteca o pignoramento, quali accortezze sono necessarie e quali sono le soluzioni più efficaci (anche per evitare che il debito aumenti).

Che differenza c’è tra ipoteca e pignoramento?

Prima di tutto, chiariamo le differenze:

• l’ipoteca è una garanzia iscritta sul bene immobile a favore di un creditore (di solito banca o Agenzia Entrate Riscossione). Non impedisce la vendita ma il debito resta legato all’immobile;
• il pignoramento è un atto con cui il creditore inizia una procedura esecutiva per vendere forzatamente l’immobile. Blocca ogni atto di disposizione da parte del debitore e rende molto difficile la vendita volontaria.

Si può vendere una casa con ipoteca?

Sì, vendere una casa ipotecata è possibile, ma il compratore ha diritto di sapere dell’ipoteca e di ottenere una garanzia che verrà cancellata. Le opzioni principali sono:

1. Vendita con contestuale estinzione del debito

Al momento del rogito, parte del prezzo viene versato direttamente al creditore ipotecario per estinguere il debito e ottenere la cancellazione dell’ipoteca.

2. Vendita con accollo del debito

Il compratore accetta di subentrare nel debito residuo e mantiene l’ipoteca (più raro e rischioso, serve consenso della banca).

3. Accordo con il creditore per saldo e stralcio

Se il valore dell’immobile è inferiore al debito, si può trattare con il creditore per accettare una somma a saldo, spesso più bassa, in cambio della cancellazione dell’ipoteca e la vendita.

E se la casa è già pignorata?

Qui la questione si complica. Il pignoramento immobiliare comporta il blocco legale dell’immobile: non è più il proprietario a decidere se e come venderlo. Tuttavia, esistono delle soluzioni anche in questi casi:

Sospensione della procedura esecutiva

Si può chiedere al giudice la sospensione temporanea della vendita forzata per trovare un accordo con i creditori o vendere privatamente.

Vendita con autorizzazione del giudice

In alcuni casi, è possibile proporre al giudice la vendita dell’immobile con prezzo già individuato e acquirente disponibile. Il ricavato andrà a soddisfare i creditori e l’eventuale residuo torna al debitore.

Procedura di sovraindebitamento o liquidazione controllata

Se il pignoramento deriva da una situazione di grave squilibrio finanziario, si può chiedere l’accesso a una procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento. In questo modo:

• si blocca temporaneamente la vendita;
• si può ottenere la vendita dell’immobile in modo ordinato, magari con un prezzo migliore;
• si tutelano altri beni e si arriva a una possibile esdebitazione.

Approfondimento utile: Sovraindebitamento: come funziona e chi può accedervi